Coluna por Luisa Callegaro Cola
O comprador visita o imóvel, gosta da localização, imagina a sua vida naquele espaço, faz contas, negocia valor, condições de pagamento e, em pouco tempo, a conversa já gira em torno de entrada, parcelas e prazo para assinatura.
Quase tudo se decide ali, no calor do momento.
E é justamente aí que, na minha visão, mora um dos maiores erros das negociações imobiliárias. A análise pré-contratual ainda é muito negligenciada. Muitos negócios são fechados na emoção, na pressa de não perder a oportunidade ou até no desconhecimento sobre o que realmente precisa ser verificado antes da assinatura. No fim, analisa-se quase sempre apenas a questão econômica: quanto custa, como paga, em quantas vezes, se cabe no orçamento.
Mas imóvel não se resume a preço.
No mercado imobiliário, a empolgação com o negócio muitas vezes ocupa o espaço que deveria ser da cautela. E isso é perigoso, porque, quando a parte olha apenas para o valor da compra e deixa de lado a análise jurídica e documental, ela pode estar assumindo um risco.
A verdade é que a fase anterior ao contrato costuma ser tratada como uma mera formalidade, quando é uma das etapas mais importantes de toda a negociação.
De forma simples: antes de assinar, não basta saber se o negócio é financeiramente interessante. É preciso saber se ele é juridicamente seguro.
Isso passa, por exemplo, pela análise da matrícula atualizada do imóvel, para verificar quem é o real proprietário, se existem ônus, restrições ou averbações relevantes. Passa também pela conferência da regularidade do imóvel, da situação do vendedor, da existência de débitos, da compatibilidade entre o que está sendo prometido e o que, de fato, pode ser entregue. E passa, ainda, por um contrato bem elaborado, que não seja genérico, improvisado ou retirado de modelo pronto ou feito por inteligência artificial.
Quando estamos tratando de aquisição de um imóvel na planta, essa análise se torna ainda mais relevante, porque o comprador está pagando por um “papel” com uma promessa de que no futuro receberá um imóvel. A construtora somente poderá vender um imóvel em construção após o registro da incorporação imobiliária no Registro de Imóveis, sendo este, portanto, o primeiro ponto de análise.
A chamada análise pré-contratual, ou due diligence imobiliária, não deveria ser enxergada como excesso de zelo. Ela é, na verdade, uma medida básica de proteção patrimonial. Serve para identificar riscos, corrigir inconsistências, ajustar expectativas e evitar que um negócio aparentemente vantajoso se transforme em um problema caro, demorado e desgastante.
Porque é exatamente isso que acontece com frequência: a economia feita no início cobra um preço alto depois. O que se quis evitar com uma análise mais cuidadosa acaba sendo gasto com regularização, renegociação, frustração e, muitas vezes, disputa judicial.
No mercado imobiliário, o barato pode sair caro.
Por isso, deixo algumas orientações essenciais para a aquisição de um imóvel:
1. Solicitar a matrícula atualizada do imóvel
É ela que revela a situação jurídica do bem, quem é o proprietário e eventuais ônus, restrições ou averbações relevantes.
2. Verificar a regularidade documental do imóvel
Nem sempre o que existe na prática está regularizado no papel. É importante conferir se há compatibilidade entre o imóvel negociado e sua situação registral, como, por exemplo, verificar se a construção existente está averbada na matrícula.
3. Analisar a situação jurídica do vendedor
A segurança do negócio não depende apenas do imóvel, mas também de quem vende. É importante investigar se há dívidas em nome do proprietário ou circunstâncias que possam repercutir na negociação.
4. Revisar o contrato
Contrato não deve ser tratado como mera formalidade. Cláusulas sobre pagamento, prazos, responsabilidades, penalidades, rescisão e entrega do imóvel precisam refletir com clareza a realidade do negócio.
Luisa Callegaro Cola é advogada especialista em Direito Imobiliário, com atuação focada na análise, estruturação e prevenção de riscos em negócios imobiliários. Como colunista, propõe uma leitura clara, crítica e acessível sobre temas que envolvem patrimônio, contratos e segurança jurídica no mercado imobiliário.
É sócia do Callegaro Cola Advogados, escritório com sede em Balneário Camboriú/SC e atendimento para todo o Brasil.
Os textos publicados nesta seção representam a opinião de seus autores e não refletem, necessariamente, o posicionamento editorial do Diário Conecta.
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